Befreiung von der Grunderwerbsteuer: neue Bedingungen

Durch den Verkauf einer Immobilie können Sie in der aktuellen Marktsituation eine ordentliche Summe Geld verdienen. Dieser Betrag unterliegt jedoch auch der Einkommensteuer, die leicht mehrere hunderttausend Kronen betragen kann. Glücklicherweise ermöglicht das Gesetz manchmal eine Steuerbefreiung für diese Einkünfte. Wir haben für Sie zusammengestellt, welche Bedingungen Sie dafür erfüllen müssen.

Der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses ist in der Regel nicht nur eine Frage der Immobilie, sondern auch eine steuerliche Frage. In der Praxis zeigt sich oft, dass zwei scheinbar ähnliche Situationen völlig unterschiedlich enden können – der eine Verkäufer kümmert sich nicht um die Steuer, der andere schon.

Der Unterschied liegt dabei nicht im Preis der Immobilie, sondern in Details wie der Dauer des Besitzes, der Art der Nutzung oder der weiteren Verwendung des Verkaufserlöses. Wir helfen Ihnen, die grundlegenden Regeln zu klären, die das Gesetz verfolgt.

Die wichtigsten Kriterien für die Befreiung: Wohnsitz, Zeittest und Verwendung des Geldes

Die Besteuerung von Einkünften aus dem Verkauf von Immobilien gehört zu den Themen, bei denen mehrere Faktoren eine Rolle spielen. Es kommt nicht nur darauf an, ob Sie eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus verkaufen, sondern vor allem darauf, wie lange Sie die Immobilie besessen haben und wie Sie sie genutzt haben.

Genau diese Umstände bestimmen, ob Sie Steuern auf den Verkaufserlös zahlen müssen oder ob Sie von der Steuer befreit sind.

Für natürliche Personen gilt die Befreiung von der Einkommensteuer gemäß § 4 des Einkommensteuergesetzes. In der Praxis haben Sie Anspruch auf Befreiung, wenn Sie mindestens eines der folgenden Kriterien erfüllen:

Wichtig ist auch, dass die Befreiung nur für Immobilien gilt, die sich im Besitz einer natürlichen Person befinden. Wenn die Wohnung oder das Haus Teil des Geschäftsvermögens eines Unternehmens ist, gilt eine andere Steuerregelung.

1/ Wohnsitz seit 2 Jahren: Der in Ihrem Personalausweis angegebene ständige Wohnsitz reicht nicht aus

Das erste Kriterium für die Steuerbefreiung ist die Dauer des Wohnsitzes in der Immobilie – wenn Sie tatsächlich mindestens 2 Jahre unmittelbar vor dem Verkauf in dem verkauften Einfamilienhaus oder der verkauften Wohnung gelebt haben.

Was Sie beachten sollten:

• Wohnsitz ≠ ständiger Wohnsitz. Der Wohnsitz ist der Ort, an dem Sie tatsächlich leben – Sie gehen nach Hause, haben dort Ihre Sachen, schlafen dort. Es reicht also nicht aus, nur den ständigen Wohnsitz in der Immobilie gemeldet zu haben.
• Das Finanzamt überwacht zu diesem Zweck die tatsächliche Nutzung der Immobilie. Als Nachweis dienen insbesondere der Energieverbrauch, Internet, Versicherungen, Post oder Zeugenaussagen von Nachbarn.
• Ein kürzlich ergangenes Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts (NSS) hat gezeigt, dass ein extrem niedriger Stromverbrauch ein Hindernis für die Befreiung sein kann, wenn er nicht dem normalen Betrieb eines Haushalts entspricht. Das Gericht erkannte das Argument, dass der Haushalt hauptsächlich Öfen und Petroleumlampen benutzte, nicht an und gewährte daher keine Befreiung.

Wenn Sie also den Verkauf einer Immobilie planen und sich auf einen zweijährigen ständigen Wohnsitz verlassen, empfehlen wir Ihnen, sich im Voraus objektive Beweise dafür zu beschaffen , dass Sie tatsächlich in der Immobilie gelebt haben.

2/ Zeittest 5/10 Jahre und Verbindung des Grundstücks mit dem Haus

Das zweite Kriterium für die Befreiung ist der sogenannte Zeit-Test für den Besitz:

• Für Immobilien, die bis zum 31. 12. 2020 erworben wurden, gilt ein Fünfjahres-Zeittest.
• Für Immobilien, die ab dem 1. 1. 2021 erworben wurden, wurde der Zeit-Test auf 10 Jahre verlängert.

Die Stoppuhr des Zeittests beginnt in der Regel an dem Tag, an dem Sie den Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch gestellt haben, und stoppt am Tag des Verkaufs. Wenn Sie also die Immobilie lange genug besessen haben und den 5/10-Jahres-Test bestanden haben, wird der Verkaufserlös nicht besteuert und Sie müssen ihn in Ihrer Steuererklärung nicht angeben.

Bei einem Einfamilienhaus auf eigenem Grundstück ist die Situation komplizierter, kann Ihnen aber auch erheblich helfen:

• Wenn das Gebäude gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch Teil des Grundstücks ist, ist für den Zeit-Test der Tag des Erwerbs des Grundstücks entscheidend, nicht die Bauabnahme des Hauses.
• Haben Sie das Grundstück vor mehr als 10 Jahren (bzw. vor 2021 noch mit einem Fünfjahres-Test) erworben und das Haus erst später abgenommen? Wenn das Gebäude tatsächlich Teil des Grundstücks ist, was im Grundbuch überprüft werden sollte, kann der gesamte Erlös beim Verkauf steuerfrei sein, auch wenn Sie das Haus selbst erst seit kürzerer Zeit besitzen.
• Ausgenommen sind Situationen, in denen das Gebäude eine eigenständige Immobilie geblieben ist. Dann werden das Grundstück und das Gebäude getrennt bewertet, und wenn das Gebäude den Zeit-Test nicht erfüllt, müssen Sie diesen Teil des Einkommens versteuern.

3/ Befreiung bei Verwendung des Geldes für den eigenen Wohnraum

Das dritte Kriterium kommt zum Tragen, wenn Sie weder die Bedingung des zweijährigen Wohnsitzes noch den Zeit-Test erfüllen, aber das Geld aus dem Verkauf nachweislich für Ihren eigenen Wohnbedarf verwenden – typischerweise für den Kauf einer anderen Wohnung/eines anderen Hauses, den Bau oder den Kauf eines Grundstücks für einen zukünftigen Bau.

Was Sie beachten sollten:

• Das Gesetz (insbesondere § 4 und § 4b ZDP) definiert genau, was unter „eigenem Wohnbedarf” zu verstehen ist – neben dem Kauf einer fertigen Immobilie fällt auch der Kauf eines Grundstücks darunter, wenn Sie innerhalb einer bestimmten Frist mit dem Bau Ihres eigenen Wohnraums beginnen.
• Die Befreiung gilt nur für den Teil des Einkommens, den Sie tatsächlich für die Beschaffung von Wohnraum verwenden. Wenn Sie also nur einen Teil des Gewinns aus dem Verkauf für ein neues Haus oder eine neue Wohnung verwenden und einen Teil für andere Zwecke behalten, werden die nicht verwendeten Mittel mit dem üblichen Einkommensteuersatz besteuert.
• Sie müssen das Geld innerhalb der gesetzlich festgelegten Fristen verwenden – in der Regel bedeutet dies, dass Sie die Mittel entweder im Jahr des Verkaufs oder im folgenden Steuerjahr oder für Ausgaben im Jahr vor dem Verkauf verwenden müssen; die genauen Regeln sind in § 4b ZDP (Einkommensteuergesetz) und deren Auslegung geregelt.

Wann droht eine Strafe für die Nichtmeldung steuerbefreiter Einkünfte?

Das Einkommensteuergesetz schreibt vor, dass jedes Einkommen über 5 Millionen CZK gemeldet werden muss, auch wenn dieses Einkommen steuerfrei ist. Früher galt die Regel, dass Sie, wenn Sie eine Befreiung aufgrund des Wohnbedarfs (gemäß § 4b ZDP) geltend machen wollten, dies rechtzeitig dem Finanzamt melden mussten – andernfalls konnten Sie die Befreiung verlieren.

Seit dem 1. Januar 2024 gilt jedoch, dass die Nichtabgabe der Meldung an sich noch nicht den Verlust der Befreiung bedeutet. Es gilt jedoch weiterhin, dass Sie die Meldung spätestens bis zum Termin für die Abgabe der Steuererklärung einreichen müssen, da Ihnen sonst eine Geldstrafe wegen Nichterfüllung der Meldepflicht droht.

Sie können die Meldung per Post oder Datenbox senden oder direkt das Formular der Finanzverwaltung „Meldung über den Erwerb von Mitteln, die für die Beschaffung des eigenen Wohnbedarfs verwendet werden oder wurden” (Muster Nr. 25 5259) verwenden.

Was Sie beachten sollten:

• Die Meldepflicht gilt für alle steuerfreien Einkünfte natürlicher Personen über 5.000.000 CZK – also auch für Schenkungen, Erbschaften, Verkäufe von Wertpapieren usw.
• Steuerbefreite Einkünfte über 5 Mio. CZK müssen Sie dem Finanzamt bis zum Stichtag für die Abgabe der Steuererklärung für das Jahr, in dem Sie die Einkünfte erzielt haben, melden.
• Bei Nichteinhaltung der Meldepflicht drohen gemäß § 38w ZDP(Steuergesetzbuch) Strafen in Höhe von
  • 0,1 % des Einkommensbetrags, wenn Sie den Fehler ohne Aufforderung selbst beheben,
  • 10 %, wenn Sie die Meldung erst nach Aufforderung einreichen,
  • 15 %, wenn Sie der Verpflichtung auch innerhalb der Nachfrist nicht nachkommen.
• Ein kürzlich ergangenes Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts hat bestätigt, dass Unkenntnis des Gesetzes keine Entschuldigung ist. Wenn mehrere Posten durch einen einzigen Schenkungsvertrag übertragen werden, wird ihr Wert für die Zwecke der Grenze von 5 Mio. CZK addiert. In diesem Fall entstand eine Strafe in Höhe von 10 %, die das Gericht mit der Begründung nicht erließ, dass der Steuerpflichtige angesichts der Höhe des Einkommens verpflichtet war, seine Steuerpflicht zu überprüfen.

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